这是现在大型商业地产开发商普遍采取的模式。这种模式下开发商对于整个商业项目的发展全权把握，但在运营能力、资金回笼压力方面都有不小的挑战。

首先在前期就应该对于项目有合理的认知和规划，充分调研项目的所处城市（包括南北地域、气候分析、城市政策、城市规划等）、人口（城市中的民族、年龄、学历、收入比、目标客群分析等）、产业结构、商圈分布等。其次通过前期标杆项目展示开发商自身强大的运营能力，让具有受到市场认可且与自身定位相契合的商户进场，并达成合作共识。在开业前制定项目业态认识系统，使消费者能深刻认识商业项目的业态功能、分布、定位和组合方式，开业时对消费市场有轰动性的市场推广计划并锁定开业时的促销对象进行宣传，以求一炮而响。开业后尽可能的达成前期的各项经营方案和规划，以系统的管理运营能力帮助商户经营。由此开发商可以依靠长期稳定的现金流，获得项目物业的增值。物业通过商业运营包装进入资本市场，可通过经营性物业贷款、商业抵押贷款证券化（CMBS）、房地产投资信托（REITs）等方式进行融资。

近年来商业地产的管理越来越规范，开发商的运营模式直接决定了整体项目的成败，随着市场以及国家政策的变化，开发商们也开始注重整体项目的租售比例。商业地产的本质在于如何处理供需关系，通过发现消费者需求，满足消费者需求和适度创造消费者需求来解决日益变化的供需关系。通过精确锁定目标消费者需求，营造最具吸引力的消费场景，合理组织商品供给，才能提升项目经营业绩和投资回报。